+996 (312) 62 38 44
mail@invest.gov.kg

Недвижимость

Законодательство о недвижимости

 

Гражданский кодекс Кыргызской Республики[1] определяет, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба, несоразмерного их назначению, невозможно. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляет Государственная регистрационная служба при Правительстве Кыргызской Республики[2].

 

Права и обременения на недвижимость, а также сделки с ней подлежат обязательной государственной регистрации. Порядок регистрации регулируется Законом Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3]. Согласно законодательству Кыргызской Республики, обязательной регистрации подлежат:

 

  • право собственности;
  • право хозяйственного ведения;
  • право оперативного управления;
  • право бессрочного (без указания срока) пользования земельным участком;
  • права, возникающие из ипотеки, включая ипотеку в силу закона или залога;
  • право на временное пользование, аренду или субаренду на срок 3 года и более;
  • сервитуты;
  • ограничения прав по проектированию, строительству и пользованию отдельной единицей недвижимого имущества, кроме ограничений, которые распространяются на недвижимое имущество в соответствии с законодательством и другими нормативными актами Кыргызской Республики;
  • права, вытекающие из решений суда;
  • права природопользования, перечень которых устанавливается законодательством Кыргызской Республики;
  • права, возникающие при легализации имущества;
  • иные права, подлежащие регистрации в настоящее время или в будущем в соответствии с Гражданским кодексом и другими нормативными правовыми актами Кыргызской Республики.

 

Следующие права и ограничения считаются действительными независимо от того, были ли они зарегистрированы или нет, но не обеспечиваются государственной защитой:

 

  • право на доступ к существующим на момент открытия регистрационного органа линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим пунктам и другие права, обусловленные общественными нуждами;
  • права супругов, детей и других иждивенцев, установленные законодательством Кыргызской Республики, если даже эти права не были зарегистрированы самостоятельно;
  • право на временное пользование, аренду или субаренду на срок менее 3 лет;
  • право фактических пользователей на преимущественное пользование недвижимым имуществом, установленное законодательством Кыргызской Республики;
  • права налоговых органов, установленные законодательством Кыргызской Республики;
  • ограничения, выступающие как общие правила и запреты (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей среды), определенные законодательством Кыргызской Республики.

 

Земельные правоотношения

 

Основополагающим нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Кыргызской Республике, является Земельный кодекс Кыргызской Республики[4]. В соответствии с кодексом земельный фонд в Кыргызской Республике делится на:

 

  • земли сельскохозяйственного назначения, в состав которых, в свою очередь, входят сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства;
  • земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов);
  • земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
  • земли особо охраняемых природных территорий;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса;
  • земли Государственного резерва земель месторождений полезных ископаемых.

 

Перевод (трансформация) земель из одной категории в другую предусмотрен Земельным кодексом Кыргызской Республики, Законом Кыргызской Республики «О переводе (трансформации) земельных участков», а также Временным Положением о порядке перевода (трансформации) земельных участков[5].

 

Получение права на земельный участок

 

Земельное законодательство предусматривает 2 варианта получения прав на земельный участок:

 

  • передача права на земельный участок (т.е. отчуждение собственником или землепользователем права на земельный участок или передача его во временное пользование другому лицу путем совершения гражданско-правовых сделок);
  • предоставление уполномоченным государственным органом в собственность или в пользование лицам земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

 

23 сентября 2011 года постановлением Правительства Кыргызской Республики № 571 было утверждено «Типовое положение о порядке и условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности».

 

Предоставление прав на земельные участки будет осуществляться на торгах, проводимых в форме аукциона или конкурса, либо путем прямых продаж. В этих целях создается комиссия по предоставлению прав на земельные участки.

 

Путем прямых продаж права пользования предоставляются в случаях, если:

а) на земельном участке, ранее предоставленном в срочное (временное) пользование, расположены здания и сооружения, в том числе объекты, не завершенные строительством, принадлежащие этим лицам на правах собственности;

б) земельный участок дважды в установленном порядке выставлялся на открытые торги и не был предоставлен в аренду;

в) земельный участок примыкает (граничит) к части здания и сооружения, принадлежащих этим лицам на правах собственности, для строительства входной группы к указанным объектам, осуществления благоустройства либо строительства пристройки с целью расширения площади существующего объекта при условии, что указанный земельный участок не может быть сформирован в качестве самостоятельной единицы недвижимости и предоставление прав на такой земельный участок третьим лицам может повлечь нарушение прав собственников указанных зданий и сооружений;

г) земельный участок примыкает (граничит) к части здания и сооружения, принадлежащих этим лицам на правах собственности, либо располагается вблизи указанных зданий и сооружений и требуется для организации парковочных мест в целях их обслуживания, когда предоставление прав на такой земельный участок третьим лицам может повлечь нарушение прав собственников указанных зданий и сооружений.

 

На основании протокола о результатах торгов и прямых продаж заключается договор купли-продажи либо аренды земельного участка.

 

Договор подлежит государственной регистрации в местном регистрационном органе и не требует обязательного нотариального удостоверения.

 

Продажа земельных участков производится мэрией города Бишкек. Для организации продажи прав собственности на земельные участки создана Комиссия по предоставлению прав на земельные участки в городе Бишкек, которая является организатором продажи. В пределах предоставленной компетенции комиссия определяет перечень земельных участков, права собственности на которые возможны для продажи.

 

Первичная предварительная стоимость, по которой возможно выкупить земельный участок, определяется в ходе переговоров комиссии по выкупу земельных участков с заявителем, с учетом предложений последнего. Окончательная оценка земельного участка производится независимыми оценщиками на основании предоставленных материалов по земельным участкам.

 

Жилищный фонд

 

Граждане, а также юридические лица вправе иметь в частной собственности жилые помещения. Количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается[6].

 

Получение права на приобретение объектов жилого фонда

 

Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей являются:

1)      акты государственных органов и органов местного самоуправления;

2)      договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством;

3)      судебные акты;

4)      акты компетентных органов юридических лиц о реорганизации юридического лица;

5)      членство в жилищно-строительных кооперативах;

6)      иные основания, предусмотренные законодательством.

 

Права на жилые помещения возникают с момента государственной регистрации этих прав в порядке, установленном законодательством.

 

Рекреационная зона

 

Согласно законодательству Кыргызской Республики[7], объекты рекреации (т.е. объекты отдыха, оздоровления и туризма) могут находиться в государственной собственности Кыргызской Республики, а также частной собственности граждан и юридических лиц Кыргызской Республики, местных государственных администраций и органов местного самоуправления.

 

Ограничения для иностранных граждан по владению недвижимостью

 

Законодательство Кыргызской Республики не ограничивает права иностранных юридических или физических лиц в плане приобретения зданий и сооружения, относящихся к нежилому фонду.

 

Иностранным лицам предоставление и передача в собственность объектов рекреации, инфраструктуры туризма не допускаются. Иностранным лицам могут предоставляться на правах срочного пользования объекты рекреации и инфраструктуры туризма Правительством Кыргызской Республики с согласия Жогорку Кенеша Кыргызской Республики сроком не более 49 лет.

 

Ззаконодательство устанавливает ряд ограничений для иностранных лиц при приобретении ими прав на землю в Кыргызской Республике. Иностранным лицом признается лицо, отвечающее одной из следующих характеристик:

 

  • лицо должно являться иностранным гражданином или лицом без гражданства;
  • иностранное юридическое лицо – это юридическое лицо, которое обладает одним из нижеперечисленных признаков:

-        создано и зарегистрировано в соответствии с законодательством иностранного государства;

-        принадлежит полностью одному или более иностранным физическим или юридическим лицам;

-        контролируется или управляется одним или более иностранными физическими или юридическими лицами посредством письменного контракта, права реализовать большинство голосующих акций, права назначать большинство членов исполнительного или наблюдательного органа;

-        зарегистрировано в Кыргызской Республике и имеет не менее 20 % уставного капитала, принадлежащего иностранным гражданам, лицам без гражданства или юридическим лицам, упомянутым в настоящем пункте;

-        создано на основе межгосударственного договора или соглашения.

 

Права иностранных лиц на земельные участки ограничиваются следующим образом:

 

  • предоставление сельскохозяйственных угодий в собственность или пользование иностранным лицам не допускается[8];

 

  • иностранным лицам, иностранным юридическим лицам земельные участки в черте населенного пункта могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования или передаваться в собственность в случае обращения взыскания по ипотечному кредиту с обязательством последующего отчуждения земельного участка в течение двух лет с момента возникновения права собственности в порядке, установленном законодательством Кыргызской Республики о залоге;

 

  • иностранным лицам земельные участки вне населенных пунктов, за исключением сельскохозяйственных угодий и земель, предоставляемых для пользования недрами, могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования Правительством Кыргызской Республики. В остальных случаях земли вне населенных пунктов иностранным лицам предоставляются, передаются, переходят в порядке универсального правопреемства в срочное (временное) пользование;

 

  • иностранным лицам земли для пользования недрами предоставляются во временное пользование в том же порядке, что и для недропользователей граждан Кыргызской Республики;

 

  • иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, за исключением кайрылманов, не могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования земельные участки, находящиеся на приграничных территориях;

 

  • земли сельскохозяйственного назначения, переданные в собственность иностранным банкам и специализированным финансово-кредитным учреждениям при обращении взыскания на земельный участок, подлежат отчуждению в течение двух лет с момента возникновения права собственности в порядке, установленном законодательством о залоге;

 

  • если же иностранное лицо приобрело право собственности на земельный участок в порядке универсального правопреемства (наследование или реорганизация), то оно обязано произвести отчуждение гражданину или юридическому лицу Кыргызской Республики земельного участка в течение года с даты приобретения права на земельный участок.

 

В целом, законодательство Кыргызской Республики предусматривает, что если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось недвижимое имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это недвижимое имущество должно быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок.

 

В случаях, когда недвижимое имущество не отчуждено собственником в течение 1 года, то с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, оно подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной от продажи суммы, либо передаче в государственную или коммунальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости недвижимости, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение недвижимости.

Законодательство Кыргызской Республики четко не регламентирует процедуру отказа от прав на недвижимое имущество с одновременным определением собственника. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утрате права собственности на имущество, в иных предусмотренных законом случаях. Физическое или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Однако отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом[9].

 

Собственник, добровольно отказывающийся от права собственности или иных прав на недвижимое имущество, может обратиться в уполномоченный орган по регистрации прав на недвижимое имущество лично с письменным заявлением об отказе от права собственности или иных прав на недвижимое имущество. В этом случае в документах, в которых ведется запись о правах на недвижимость, вносится информация об отказе собственника от права собственности или иных прав[10].

 

[1] Статья 24 Гражданского кодекса Кыргызской Республики (с последними изменениями от 3 августа 2013 года).

[2] Положение о Государственной регистрационной службе при Правительстве Кыргызской Республики (с последниими изменениями от 14 декабря 2015 года), утвержденное постановлением Правительства Кыргызской Республики от 20 февраля 2012 года № 128.

[3] Закон Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года (с последними изменениями от 9 июля 2013 года).

[4] Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 года (с последними изменениями от 14 июня 2016 года).

[5]  Закон Кыргызской Республики «О  переводе (трансформации) земельных участков» от   15 июля 2013 года (с последними изменениями от 19 марта 2016 года) и Положение о порядке перевода (трансформации) земельных участков № 169 от 19 марта 2014 года.

 

[6] Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года.

[7]  Закон Кыргызской Республики «Об устойчивом развитии эколого-экономической системы «Иссык-Куль» от 13 августа 2004 года (с последними изменениями от 19 октября 2013 года).

[8] Статья 7 Закона Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» от 11 января 2001 года (с последними изменениями от 22 июля 2011 года).

[9] Часть 1 Гражданского кодекса Кыргызской Республики.

[10] Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Кыргызской Республики от 15 февраля 2011 года № 49 (с последними изменениями от 9 января 2014 года № 5).